简介：日前，国家发改委主任徐绍史在向全国会所作的报告中提出，城市摊大饼式扩张、农业转移人口难以融入城市社会等问题，在我国城镇化过程中非常突出。事实上，在新一轮城镇化建设的大潮之下，借助推进城镇化 ...
日前，国家发改委主任徐绍史在向全国会所作的报告中提出，城市摊大饼式扩张、农业转移人口难以融入城市社会等问题，在我国城镇化过程中非常突出。事实上，在新一轮城镇化建设的大潮之下，借助推进城镇化之名，大搞基础设施建设和房地产开发投资的城市越来越多。
乔润令 资料图片
在日前地产中国网主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令接受中国房地产报记者采访时即表示，中国前20年一直在做城镇化建设，但如果做不好风险很大，城镇化建设不能延续老路，必须转型走新型城镇化的道路，才能成为中国经济下一步发展的动力。中国房地产报：我们注意到，近期不少中小城市出现了由于房地产过度开发而形成的“鬼城”现象，城镇化建设是否对“鬼城”的出现起到了推动作用？
乔润令：这个要具体问题具体分析，现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，即使北京和天津之间也有空城。
我们国家最近几年发展的新城、新区，商业地产面临着过剩风险，大家不要认为城市建筑没有过剩，中国前几年花了大量的资金，搞工业振兴，为了应对国际金融危机，但是现在中国工业的过剩产能遍及各个行业，这样的发展模式，实在是不可持续，浪费太大。
我认为目前地方政府把新城、新区作为突破口，一哄而起，复制模仿，不讲当地经济发展情况，不顾当地的发展水平，全在搞商业地产，我们调研了 19个省市，发现城市新区建设可以说是，如果搞不好风险还是挺大的。城镇化不一定必然会成为下一个阶段发展的主动力，如果做不好城市建设就会像摊大饼，我们的城镇化必须转型，走新兴城镇化的道路，才能成为中国经济下一步发展的动力。
中国房地产报：那么，政府主管部门或者政策研究机构有没有研究相应的政策来抑制地方政府和开发商的冲动？
乔润令：中国由于体制的问题，城镇化行政主导特色非常突出，一旦中央政府有一个什么决策或者重大思路，基层各级政府的冲动是非常大的，严重的话会导致城镇化的等类似的现象，我想根本不是个人的问题，现有的体制基本上是这样的。
至于需要不需要政策监管，我认为政策层面应该有个导向，今年国家召开了一个城镇化的会议，出台了城镇化的规划，估计今年下半年有可能会出台相关文件。
中国房地产报：在目前的城镇化建设过程中，存在哪些问题？理想的新型城镇化是什么样子？
乔润令：第一，新型城镇化本身一定是体制变革的过程。城镇化不能单纯地理解为投资上项目，圈地盖房子，一定是体制变革的过程。第二，新型城镇化一定是以人为本，中国三四亿的农民需要转移到城市，这个是新兴城镇化主体中的主体，只有三四亿农民进入城市，转为城市市民，升级为中产阶级我们才能有足够的内需企业。第三，新型城镇化一定是城市转型的过程，现在我们的城市发展是粗放的、摊大饼式的，浪费、污染、效率低下，如果新型城镇化没有城市发展方式的转变，我们的新型城镇化就不可能成功。
中国房地产报：新型城镇化建设下，房地产行业面临哪些机遇和挑战？
乔润令：挑战和机遇首先在于政府的土地财政不可持续，因此房地产靠土地升值盈利的模式也是不可持续的，房地产业应创新发展模式。
现在依靠土地的发展模式遇到了非常严峻的挑战，一是中国没有那么多土地，这个是非常关键的商业和市场因素；二是中国土地征地的成本已经大幅度升高，现在平衡点基本上快到了；三是农民的社会压力日益增大，如果得不到正确的解决会造成社会冲突；四是房价大幅度上升对农民的进城形成更高的门槛，房价上涨是新型城镇化的重大障碍；五是土地财政的风险正在积累。
为什么房价下不来？房价下来金融风险会非常大，所有的鸡蛋都放在一个土地涨价的篮子当中。因此我的结论是土地财政是不可持续的，改革不可避免。现在财政部正在研究地产税、物业税，（出台）无非就是时间问题，所以我建议房地产业，回归建筑业主流，世界上所有发达国家的建筑业就是建筑业，没有叫房地产业的，我们是靠土地赚钱，不是靠卖房子赚钱，完全本末倒置。
其次，城市建筑高能耗、高污染的发展模式，不可持续，房地产业需要加快转型升级。中国有很多的世界第一，但是有个世界第一大家可能不知道，那就是能源消耗世界第一，我们碳排放仍然是世界第一。城镇化需要有诸多的好处，但是会大大增加能源消耗和碳排放。